Quelle est la construction en cours ? En période d'instabilité économique, un certain nombre d'objets construits dans le cadre de contrats de construction sont "gelés" au stade de la construction. Cela se produit pour diverses raisons - manque de financement ou de matériaux de construction, etc. Dans de telles situations, on peut parler de construction en cours.
Construction inachevée - Définition
Quels sont ces objets ? La législation actuelle ne contient pas de définition directe de ce terme. Le Code civil de la Fédération de Russie dans son article numéro 130 (partie 1) fait référence à l'immobilier (immobilier) tout ce qui est lié à la terre (sous-sol, terrains, etc.). La principale caractéristique d'un bien immobilier est qu'il ne peut être déplacé sans causer de dommages disproportionnés à sa destination. Cela inclut également les bâtiments érigés et ces objets très "incomplets" dont il sera question. Il n'y a qu'une seule conclusion - l'actuella législation classe sans équivoque les "travaux en cours" comme biens immobiliers.
Ainsi, le Code d'urbanisme de la Fédération de Russie interprète le concept d'un tel objet comme un bâtiment (ou une structure, une structure) dont le processus de construction n'est pas terminé. Cela n'inclut pas les bâtiments temporaires - nous parlons de kiosques, de hangars, etc. La pratique judiciaire montre que dans des litiges spécifiques, les juges doivent se référer au statut juridique des objets en construction, c'est-à-dire à leur régime juridique.
Par exemple, s'il y a une fondation déjà érigée avec les murs d'un bâtiment sur un terrain, il est alors impossible de déplacer cet objet sans lui causer des dommages disproportionnés. Ceci, par définition, fait référence à l'immobilier. Conclusion: lors de la détermination du statut d'un objet litigieux, le tribunal prend d'abord en compte ses propriétés physiques essentielles, et ensuite seulement - la présence ou l'absence d'enregistrement par l'État des droits sur celui-ci.
Ce n'est pas si simple
Dans le même temps, la pratique judiciaire regorge de différends sur cette question. L'éventail des opinions sur cette question est très large. Certains juristes considèrent comme un objet de construction en cours tout bâtiment en cours de reconstruction ou de construction, mais qui n'a pas de permis de mise en service. Cette définition ne tient pas compte de la circonstance importante que le processus de construction d'un objet peut parfois être arrêté ou mis sous cocon pour diverses raisons.
Selon la dernière définition, ces propriétés sont déjàne peuvent pas être qualifiés d'exemples de construction inachevée. En même temps, ils ne peuvent pas être attribués à la totalité des matériaux de construction, car certains d'entre eux, utilisés dans la construction, ont perdu leurs propriétés d'origine.
L'article 219 du Code civil de la Fédération de Russie stipule que le droit de propriété doit être enregistré, y compris pour les biens nouvellement créés, qui peuvent être classés comme biens immobiliers. C'est sous cette définition que tombent les objets "en cours".
Comment reconnaître "incomplet" ?
Considérons les exigences de base pour un objet en construction:
- Avoir un lien fort avec le terrain sur lequel l'objet est construit (avec l'impossibilité ci-dessus de se déplacer sans causer de dommages).
- Affectation d'objets individuels.
- Présence du fait de la suspension, de la conservation ou de l'arrêt définitif du processus de construction de ce bâtiment (structure).
Prenons une décision finale: un tel objet peut signifier une certaine unité de biens immobiliers, dont les travaux de construction ont été arrêtés, suspendus ou mis sous cocon.
Reconnaissance de propriété d'un objet en construction
Si auparavant, une telle législation était considérée sous la forme d'un ensemble de matériaux de construction avec le travail investi et ne concernait pas les sujets des transactions de droit civil, alors avec les amendements au Code civil de la Fédération de Russie (dans son article numéro 130) ils ont été inclus dans la liste des choses liées à l'immobilier. Sur l'état initial d'enregistrement d'un objet en coursconstruction, selon l'un des points de vue les plus courants, il faut parler à partir du moment de la résiliation du contrat à son égard.
C'est cette approche qui prévaut le plus souvent dans la pratique judiciaire existante. Dans la nouvelle version de la loi, l'enregistrement des droits de propriété sur ces objets n'est plus conditionné par la nécessité d'effectuer certaines transactions avec eux. Quelle en est la conclusion ? Le degré de préparation d'un tel objet ne se réfère qu'à des critères descriptifs. Après la mise en œuvre de la procédure d'enregistrement par l'État conformément à la procédure établie par la loi, un tel bâtiment peut légalement être classé comme objet de droit civil avec toutes les conséquences qui en découlent.
C'est-à-dire que nous pouvons parler de l'émergence d'un objet juridique complètement nouveau, intégral et indépendant. Les droits sur un objet de construction en cours sont enregistrés par procédure administrative sur la base d'une liste de certains documents. En outre, un tel droit peut être reconnu par une décision de justice.
Subtilités législatives
Ces cas renvoient à l'arbitrage et aux tribunaux de droit commun. La question la plus difficile dans cette catégorie de litiges est de savoir à qui exactement donner le droit de propriété - à l'investisseur, au client ou à l'entrepreneur. Dans cette situation, il existe de nombreuses contradictions et nuances juridiques. Lors de l'examen de cette catégorie de cas, un certain nombre de documents sont acceptés comme preuves, contenant la confirmation de la propriété d'un terrain, la disponibilité d'un permis de construire, un ensemble de conception etautre documentation pour une installation de construction d'immobilisations, etc.
Malheureusement, les normes juridiques dans ce domaine des relations contiennent un certain nombre de contradictions, et donc la législation dans cette partie peut être interprétée dans un sens assez large. Cela conduit à des abus de la part de diverses parties prenantes. Il convient de mentionner que ces relations juridiques nécessitent une réglementation supplémentaire plus détaillée afin d'éliminer les lacunes existantes dans les actes juridiques et de réaliser l'unité dans la pratique judiciaire existante.
Parlons d'un chantier en cours
Pour pouvoir enregistrer une construction inachevée, le terrain sur lequel elle est réalisée doit être possédé, loué ou son propriétaire doit avoir un droit de possession hérité à vie ou d'usage perpétuel. Selon la définition (rappelons qu'un bien immobilier comprend tout ce qui est solidement lié au sol et ne peut être déplacé sans causer un dommage disproportionné à l'objet), il s'ensuit que la possession d'une fondation en capital est une condition indispensable pour un objet qui revendique un tel un titre.
Un objet en construction, par définition, ne peut faire l'objet d'un contrat d'un tel contrat dont la validité n'a pas été résiliée. Sinon (Code civil de la Fédération de Russie, article numéro 740), l'entrepreneur continue d'avoir le droit de poursuivre les travaux, c'est-à-dire que les droits des soi-disant tiers auront lieu. Comme l'indique la loi numéro 122-FZ dans son article numéro 25, la propriété d'une telle construction inachevéeimpossible sans un permis de construire, un projet avec une description détaillée de l'objet et des documents réglementant les droits sur un terrain.
Si toutes les conditions ci-dessus sont remplies, le propriétaire du "en cours" a toutes les raisons d'émettre un objet de construction capital dans la propriété. Jusqu'à ce qu'ils soient enregistrés, toute transaction liée à l'objet ne sera pas considérée comme valide par la loi.
Un autre point important est de formaliser correctement le droit au terrain occupé par les "inachevés". L'article numéro 222 du Code civil de la Fédération de Russie stipule que si un bien immobilier a été construit sur un terrain non destiné à cet usage, il reçoit alors le statut de construction non autorisée. Dans ce cas, il est impossible d'acquérir le droit de propriété sur un tel objet et l'objet érigé est soumis à la démolition.
Quels sont les documents requis pour l'enregistrement d'une construction en cours ?
Le paquet de papiers nécessaires se compose de:
- Demande d'enregistrement d'un objet en cours de construction (droits de propriété sur celui-ci).
- Pièce d'identité.
- Reçus de paiement des droits d'État.
- Documents pour un terrain - preuve de propriété ou contrat de location.
- Permis des autorités compétentes pour construire sur ce site particulier.
- Description reçue des autorités BTI (plan technique de la construction en cours).
L'ensemble des documents est soumis à la chambre d'enregistrement.
Comment sonttransactions avec de tels objets ?
Comme déjà mentionné, un objet de "travail en cours" correctement exécuté est considéré comme un bien immobilier. C'est pourquoi toute transaction d'achat ou de vente de construction en cours s'apparente à une transaction portant sur tout autre bien immobilier. Un acheteur souhaitant acquérir un "work in progress" doit faire attention aux points suivants:
- disponibilité des documents confirmant l'enregistrement de l'objet;
- la présence de la décision des autorités sur l'attribution de terrains à bâtir;
- le plan de l'objet de construction susmentionné en cours;
- disponibilité de toute la documentation requise (devis techniques et de conception);
- documents confirmant la résiliation du contrat de construction de l'installation.
Toutes les données avec les caractéristiques de la propriété, y compris son emplacement sur le territoire du site, doivent être indiquées dans le contrat de vente de biens immobiliers.
Un contrat similaire est établi selon un modèle strictement défini, qui doit être respecté par tous les participants à la transaction.
Caractéristiques de la rédaction d'un contrat de vente de "incomplet"
- Il doit être établi par écrit avec enregistrement d'état. Si la forme du contrat n'est pas respectée, cela entraîne sa nullité.
- Comme pour toute transaction, les détails des parties au contrat doivent être indiqués - avec les données de passeport, les adresses résidentielles, etc.
- L'objet du contrat doit être clairement défini, c'est-à-dire les données qu'il contientdoit permettre d'établir avec exactitude de quel objet particulier il s'agit. Ces données comprennent principalement l'adresse à laquelle se trouve le bâtiment.
Il faut tenir compte du fait qu'il existe à la fois des adresses "de construction" et "postales". L'adresse "de construction" est indiquée dans le permis de construire et détermine le lieu où est prévu le site pour la construction de l'objet. L'adresse "postale" peut ne pas correspondre. Il ne peut être attribué à la maison qu'après l'achèvement de la commission d'acceptation. Ces divergences doivent être prises en compte lors de l'établissement de la documentation relative à l'acquisition envisagée.
Entre autres choses, le prix de l'objet doit être indiqué.
Doit être répertorié en détail l'éventail des personnes ayant le droit d'utiliser.
Les droits sur les biens vendus par des tiers doivent être respectés. Lors d'une transaction, il est de la responsabilité du vendeur d'en informer l'acheteur. Nous pouvons parler des droits des locataires, des locataires, des garanties existantes ou de l'utilisation à vie. En cas de manquement à ces obligations, l'acheteur a le droit d'exiger une réduction du prix de vente ou la résiliation complète du contrat avec indemnisation de toutes les pertes.
Le transfert définitif d'un bien immobilier entre le vendeur et l'acheteur avec son acceptation par ce dernier a lieu au moment où les parties signent le soi-disant. acte de transfert.
Quels objets sont considérés comme des bâtiments non autorisés ?
Conformément à la loi, tous les bâtiments, structures, maisons,érigés sur des terrains non affectés à ces fins, créés sans permis obtenus pour cela, construits avec une violation significative de l'urbanisme et d'autres normes et règles. Si au moins un des signes indiqués ci-dessus est présent, la structure est classée comme construction non autorisée. L'acquisition de la propriété de celui-ci est impossible sauf en cas de décision en ce sens d'une autorité judiciaire.
Quels documents confirment la fin du contrat de construction ?
Ils peuvent être:
- Accord des parties ou décision de justice de résilier un tel accord.
- Acte d'acceptation et de livraison de l'installation à l'achèvement par l'entrepreneur d'une certaine étape des travaux, accompagné d'un accord de suspension de la poursuite de l'exécution du contrat.
- Autres documents sur la résiliation des relations contractuelles de manière légale (on peut parler de l'impossibilité d'exécution, de la liquidation de l'entrepreneur, etc.)
Si la construction d'un bien immobilier a été réalisée par plusieurs personnes, un simple contrat de société pourrait être conclu entre tous les participants à la construction. Dans ce cas, nous parlons de propriété partagée commune de l'objet spécifié. Dans le cas d'attirer des ressources financières auprès d'investisseurs par le promoteur, nous parlons de l'échec du client à remplir les obligations du client envers les investisseurs en raison de l'impossibilité d'achever la construction. Ensuite, les investisseurs n'ont pas de droits sur une partie spécifique de l'objet.
Comment rendre un immeuble résidentiel "inachevé" ?
Si vous souhaitez formaliser votre objet de construction en cours (bâtiment résidentiel)Ainsi, vous devez vous rendre à l'adresse où se trouve le service territorial de l'urbanisme et de l'architecture. N'oubliez pas d'emporter avec vous un paquet de documents composé de:
- Demandes d'enregistrement ou de mise en service.
- Passeport (autre pièce d'identité).
- Documents nécessaires pour la terre.
- Tous les permis et approbations nécessaires pour le développement de ce site.
- Le projet pour la construction de votre chalet.
- Spécifications concernant la fourniture de l'installation avec des services publics.
- Reçus de paiement des droits d'État.
- Passeport cadastral de votre immeuble.
Ce dernier contient de brèves informations sur la maison en construction avec un plan graphique du territoire. Un tel document doit nécessairement inclure un passeport cadastral du site sur lequel se trouve la maison. Si la maison est vendue sans un tel passeport, la transaction ne sera pas effectuée. Dans ce cas, un passeport technique pour un objet de construction inachevé n'est pas requis, mais en annexe au passeport cadastral, il doit y avoir un plan technique pour toute maison, même inachevée.
Que faire s'il manque des documents ?
Si vous vous efforcez, il est possible de rédiger un "incomplet" même en l'absence des papiers nécessaires. Dans cette situation, vous devez agir comme si la construction du chalet ne faisait que commencer. Le plan d'action étape par étape consiste en:
- Rédaction d'une application pour tout le nécessairepermis, sans lesquels vous ne serez qu'un développeur non autorisé.
- Passez une commande pour un projet de maison fini, similaire à celui érigé, avec son approbation obligatoire.
- Rédaction d'un plan technique du bâtiment avec un représentant de la BTI.
- Ordre à la Chambre cadastrale du passeport de l'objet.
Avec l'ensemble des documents collectés, vous devez passer par la procédure d'inscription au département d'architecture et d'urbanisme.
Comme alternative, il est possible d'écrire aux autorités BTI une demande d'enregistrement par les employés du bureau de l'objet - votre maison inachevée. C'est une option plutôt coûteuse, mais elle vous fait gagner du temps et des nerfs.
Si nous parlons d'une datcha inachevée, le paquet de documents est quelque peu simplifié - vous ne pouvez pas présenter de permis de construire et vous limiter à un plan cadastral. Dans le cas de la construction d'un chalet ou d'une maison de campagne résidentielle, le dossier de documents doit être complet.
Il est possible de faciliter l'exécution de tous les papiers nécessaires dans le cas de la commande ou de l'achat d'un projet standard d'un chalet résidentiel auprès d'une entreprise de construction de confiance.
Comment les constructions en cours sont-elles transférées ?
Comme dans le cas d'un objet achevé, la cession s'effectue par l'établissement et la signature de l'acte approprié, appelé certificat d'acceptation de cession. Lorsqu'il s'agit de construction en cours, nécessitant l'achèvement ou l'achèvement de certains travaux (par exemple, la finition), l'intégralité de la composition de ces imperfections doit être reflétée dans le contrat signé au moment de la réception.
Basé surdu certificat de réception approuvé, les travaux effectués dans le cadre du contrat peuvent être définitivement payés.
À propos des droits sur les "travaux en cours"
Ce n'est un secret pour personne que ces dernières années et décennies, la situation sur le marché de la construction a été économiquement instable. Dans ce cas, de tous les types de construction en cours, nous parlons de biens immobiliers non commerciaux, c'est-à-dire de logements. De nombreux cas de pratique montrent que très, très souvent, en présence de problèmes financiers, les promoteurs essaient de retarder le processus de transfert des locaux réellement construits aux actionnaires. Parfois, ils choisissent de faire faillite.
Que doit faire un actionnaire pour protéger ses propres intérêts légitimes ? Dans une telle situation, la possibilité de reconnaître sa propriété sur le bien faisant partie de l'objet de la construction en cours (partage) viendra à la rescousse. Pour ce faire, rendez-vous au tribunal.
Lors de la collecte de documents pour déposer une plainte contre un promoteur qui n'a pas rempli ses obligations, un certain nombre de points doivent être pris en compte:
- Ces catégories de cas sont examinées par les tribunaux du lieu (territorial) de l'objet de construction partagé en question.
- Implis réellement terminé, mais pas mis en opération objet. Si le maître d'ouvrage cherche à gagner du temps (c'est-à-dire qu'il s'agit d'un retard dans l'exécution de ses propres obligations), cette circonstance ne peut servir de fondement à un recours judiciaire visant àreconnaissance de la propriété de l'actionnaire sur l'objet.
Parfois, dans la pratique judiciaire, il existe (à titre exceptionnel) des exemples où la propriété d'une part d'un objet a été reconnue lorsque le degré de préparation d'un objet en construction était de 75 %. Mais ces cas peuvent être considérés plutôt comme une exception. La probabilité d'obtenir une décision de justice satisfaisante est élevée dans le cas où le degré d'achèvement du bâtiment en construction est de 90% ou plus. De plus, fournir au tribunal la preuve de l'état de préparation de la maison relève directement de l'actionnaire (demandeur).
Aussi:
- Dans sa déclaration de créance, l'actionnaire ne peut exiger la reconnaissance de la propriété de l'intégralité de l'objet des "travaux en cours". Son droit est de ne revendiquer qu'une partie proportionnelle de l'objet, indiquée dans le contrat conclu avec le promoteur. Souvent, des actionnaires légalement analphabètes établissent une demande de reconnaissance de propriété d'un "appartement", d'un "garage" ou d'un "emplacement de voiture". Il convient de préciser ici que tant qu'une unité de construction partagée n'est pas officiellement mise en service, elle ne peut être considérée au sens juridique comme un bien immobilier à part entière.
- L'émergence de ce droit de propriété n'est possible que pour un bien disponible dont la localisation au sein de l'objet en construction (bâtiment, maison) peut être clairement identifiée. Cela se fait sur la base des termes du contrat et de la documentation de projet disponible.
- L'actionnaire n'a le droit d'ester en justice avec une telle réclamation qu'en cas derespect de ses propres obligations en vertu du contrat avec le promoteur en termes de paiement.
En cas de procédure de faillite contre le promoteur, la reconnaissance d'un tel droit à un appartement ou à une autre unité de construction partagée n'est possible que lorsque l'autorisation est disponible pour le mettre en exploitation et que les parties ont signé un acte de transfert avant la date à laquelle le tribunal arbitral a déposé son bilan.
