La participation au capital s'est généralisée en Russie. Les entreprises attirent les investisseurs, elles construisent une maison avec leurs fonds, qui devient alors la propriété de ces derniers. Ainsi, vous pouvez acheter un appartement en plusieurs fois et rembourser la dette avant l'achèvement de la construction. Mais ce ne sont pas toutes les opportunités offertes par la construction partagée. Ce que les parties à la transaction doivent savoir sur ce processus, à quoi faire attention - lisez la suite.
Nuances
En théorie, tout est simple et clair, mais dans les médias, ce processus est traité de manière négative. Pourquoi cela arrive-t-il? Les intérêts des parties à la transaction sont protégés par la loi sur la construction partagée, adoptée en 2004. Il a introduit des exigences strictes pour les développeurs. Il s'agit pour l'instant du seul document réglementaire réglementant la construction partagée. Que doit savoir le client lors de la conclusion d'un contrat ?
Le développeur et l'objet de la transaction. Si l'entreprise a étéopère sur le marché, a un certain nombre d'objets mis en œuvre, alors il peut être considéré comme un partenaire contractuel. Contacter des organisations non vérifiées, en particulier les personnes qui concluent un accord pour la première fois, n'en vaut pas la peine.
La loi "Sur la construction partagée" n° 214 s'applique uniquement aux contrats du même nom. Toute autre formulation n'est pas autorisée. Si le promoteur propose de signer le "Contrat d'investissement", il essaie d'éviter la propagation des exigences de ces réglementations: la loi "Sur la construction partagée", la loi fédérale "Sur la protection des consommateurs".
Avant de certifier des documents, demandez à l'entreprise un permis de construire, renseignez-vous sur l'emplacement de la déclaration de projet et lisez-la. Selon la loi, la publication est une exigence obligatoire pour le développeur.
L'accord de construction partagée est considéré comme conclu à partir du moment de l'enregistrement par l'État. Sinon, il sera considéré comme invalide. Le document doit contenir une description de l'objet, le délai de transfert, le coût et la procédure de paiement, une garantie.
Vérifier les documents
FZ stipule qu'une entreprise ne peut lever des fonds qu'après avoir obtenu l'autorisation, publié une déclaration de projet et enregistré la propriété. Si au moins une de ces conditions n'est pas remplie, le citoyen peut exiger un remboursement avec intérêts. Ils sont calculés au double du taux de refinancement. Selon le contrat, l'entreprise doit construire une propriété dans un délai déterminé et après avoir obtenu l'autorisation deorganismes publics de mise en service pour le transférer au participant de la transaction. L'autre partie s'engage à payer le prix convenu et à accepter l'objet (si autorisé).
Un contrat écrit de participation au capital dans la construction doit être enregistré. Ce n'est qu'après cela qu'il prendra effet. Avant de signer des documents, un citoyen a le droit de se familiariser avec ces documents:
- les documents constitutifs du développeur;
- certificat d'enregistrement d'état;
- certificat d'immatriculation fiscale;
- les rapports annuels approuvés pour les trois derniers exercices;
- rapport d'audit.
Améliorer la sécurité des transactions
À partir de 2014, la norme de la loi fédérale "sur l'assurance de la responsabilité des promoteurs" entre en vigueur, qui s'applique à la construction partagée. Qu'est-ce que ça veut dire? En cas de défaut ou de faillite de l'entreprise, une personne pourra restituer l'argent. Lors de l'enregistrement des documents par l'État, le promoteur doit fournir un contrat d'assurance responsabilité ou une garantie. Auparavant, il était possible de fournir des garanties en garantie de la transaction.
Nuances d'assurance
Le contrat est conclu en faveur du bénéficiaire - un citoyen ou une personne morale dont les fonds ont été collectés pour la construction.
Événement assuré - exécution complète ou incorrecte des obligations du promoteur, confirmée par une décision de justice.
La durée de validité du document est similaire à celle spécifiée dans le contrat de construction partagée. Mais le bénéficiaire peut percevoir une indemnisation même deux ans après l'expiration du transfert des locaux. Le montant minimum assuré est calculé en fonction du coût du logement. Mais il ne peut pas être inférieur à son prix de marché.
C'est ainsi que les fonds propres d'un bâtiment sont garantis. La loi fédérale prévoit également la procédure de règlement suivante:
1. Un accord de garantie a été signé. Si le promoteur n'a pas rempli ses obligations ou n'a pas fourni de réponse intelligible dans le délai convenu, le client peut alors faire une demande avec une exigence correspondante auprès de la banque garante.
2. La transaction a été sécurisée par un contrat d'assurance. Le bénéficiaire doit s'adresser à l'entreprise ou à la mutuelle d'assurance (OVS) dans le délai de prescription prévu pour l'objet du gage. La loi stipule que le paiement doit être effectué au plus tard dans les trente jours à compter de la date de remise des documents. Dans le même temps, la présence de la dette du promoteur envers la compagnie d'assurance n'a pas d'importance. Ce règlement ne s'applique qu'aux contrats conclus après 2013.
Méthodes de sécurisation des obligations
Nous avons déjà examiné de quelle manière (conformément à la loi) le client peut restituer les fonds dépensés. Cependant, la présence de cette clause dans le contrat ne garantit pas le versement d'une indemnité. Diverses conditions et clauses peuvent être insérées dans le document, à l'aide desquelles vous pouvez retarder le délai d'exécution des obligations. Et tous ces"si" ne peut pas aller au-delà de la loi.
Lorsque la construction est lente ou ne démarre pas depuis longtemps, le client peut, sans attendre la date limite, demander de résilier le document en justice. Cette possibilité est offerte si:
1) il y a eu une résiliation ou une suspension de la construction d'une maison, qui comprend un objet partagé, en présence de circonstances indiquant que l'objet ne sera pas transféré au participant à la transaction dans le délai spécifié dans le document;
2) il y a des changements plus importants dans la documentation du projet, y compris une correction significative de la taille de l'objet de partage;
3) il y a une diminution ou une augmentation du nombre total d'appartements inclus dans le nouveau bâtiment.
Que devez-vous savoir d'autre sur la construction partagée ?
La date de mise en service de l'objet doit être clairement indiquée (par exemple, "au plus tard le 15/10/14"). Très souvent, les développeurs utilisent la phrase publicitaire: "au quatrième trimestre de 2014". Cette formulation est incorrecte. Passé un délai de deux mois à compter de la date indiquée, l'actionnaire peut résilier unilatéralement le contrat de co-construction. Tout ce que vous avez à faire est d'envoyer un avis écrit. Le promoteur est tenu de restituer l'argent reçu sur le compte du client dans les 20 heures ouvrables calendaires et de lui payer des pénalités. Ou déposez ce montant sur un dépôt ouvert au nom de l'actionnaire.
Le coût total de l'appartement indiqué dans les documents est calculé à partir du prix au mètre carré du logement, multiplié parzone de la chambre. Ces numéros doivent également être répertoriés. Il convient également de prêter attention à la description des paramètres de l'espace de vie: emplacement, étage, adresse, superficie, nombre de pièces. La période de garantie pour l'appartement construit est de 5 ans.
Lors de l'étude des documents, il convient de prêter attention à partir de quel moment l'intéressé doit payer les frais d'utilité et de fonctionnement. Si cet élément est absent, l'obligation naît à partir du moment de la signature de l'acte d'acceptation et de transfert de l'appartement, et non de la mise en service.
Problèmes inévitables ?
Parfois, les développeurs "oublient" intentionnellement d'inclure certains éléments dans le document. Mais le client peut subir des pertes matérielles même si l'accord de construction partagée est correctement exécuté. Qu'est-ce que ça veut dire? Le développeur peut céder les droits de propriété à une autre entité juridique. Dans ce cas, il lui vendra les droits sur tous les appartements pratiquement à prix coûtant. Ensuite, l'entreprise intermédiaire au prix du marché les attribue aux actionnaires. À première vue, il ne devrait pas y avoir de problèmes. Toutefois, en cas de risque de construction inachevée ou de faillite du promoteur, l'ayant droit peut faire valoir ses prétentions sur la base du montant prévu au contrat. Mais les appartements ont été vendus au prix coûtant, pas au prix du marché.
Un autre schéma courant
L'enregistrement des contrats de construction partagés décompte le moment de leur entrée en vigueur. Mais très souvent les emprunteurs utilisent un schéma différent. Ils proposent de signer un avant-contrat. Il contient presque les mêmes éléments que dansessentiellement, à l'exception des informations relatives à son entrée en vigueur. Ces documents ne sont pas soumis à l'enregistrement obligatoire de l'État. Dans ce cas, les parties conviennent verbalement que le deuxième participant paie immédiatement tout l'argent pour l'appartement. Le promoteur s'engage à conclure le contrat principal de participation au capital dans la construction dans le futur. L'actionnaire est sûr que la transaction est exécutée correctement. Mais ce schéma "gris" ne fait que sortir le document du champ d'application de la loi.
Voici une autre manœuvre populaire. Le promoteur conclut un accord avec l'acheteur, dont l'objet n'est pas l'obligation de transférer la propriété à l'actionnaire, mais autre chose: financement des activités d'investissement, cession du droit de revendiquer des locaux, etc. Autrement dit, toute l'essence du document est déterminée par son contenu. Mais à la demande de l'actionnaire, le tribunal peut l'invalider, car en fait le document a été créé afin d'échapper à la responsabilité en vertu de la loi n° 214.
Le matin - inscription, le soir - argent
L'accord n'est considéré comme entré en vigueur qu'après la saisie de ses données dans le Rosreestr. Jusqu'à ce moment, le développeur n'a pas le droit d'accepter de l'argent. Donc, ce moment doit être enregistré dans le document. Cela ne vaut pas la peine de croire les déclarations des employés selon lesquelles les documents seront enregistrés "par tout le groupe" plus tard, mais il faut maintenant de l'argent pour la construction. Dans de rares cas, ces assurances sont vraies. Le transfert à la Chambre de chaque document séparément prend beaucoup de temps. Mais le client peut être trompé. Par conséquent, il est préférable de jouer la sécurité et d'attendre que la transaction sur actions soit enregistrée.construction. Le promoteur peut exiger un prépaiement. Mais dans ce cas, demandez à montrer le contrat pour cet objet, qui a été conclu de manière similaire. Le document enregistré porte un cachet, un sceau, la signature du responsable de Rosestra et un numéro. Si la transaction a été payée avec les fonds de l'hypothèque, cela doit être attesté par le sceau de la charge.
Souvent, les développeurs eux-mêmes ne veulent pas contourner la loi et recevoir des fonds avant que la paperasse ne soit terminée. Mais dans ce cas, ils ont besoin de garanties supplémentaires. Par exemple, une lettre de crédit ouverte dans une banque. Le client y contribue financièrement au moment de la signature du contrat. Mais le promoteur n'y aura accès qu'après l'enregistrement de la participation au capital dans la construction de la maison. Cette mesure garantit à la fois la solvabilité du client et vous permet de vous conformer à la loi.
Acceptation de l'objet par le développeur
Que faut-il savoir sur la co-construction au stade de la mise en service d'un appartement ?
Premièrement, ce processus doit être traité avec délibération. Clarifiez toutes les questions avant de signer les documents. Tous les manquements constatés doivent être consignés par écrit dans l'acte de non-conformité de l'objet. Les obligations du promoteur en vertu de la loi sont considérées comme remplies à partir du moment où le document d'acceptation et de transfert des locaux est signé. Le participant a le droit d'exiger l'élimination gratuite des défauts ou une réduction du prix de la transaction. Si des défauts ont déjà été identifiés pendant le fonctionnement, le développeur est tenu d'indemniser le client pour leur élimination.
Deuxièmement, ne cédez pas à la persuasion. Ci-dessous les plus courantsplans d'action des développeurs visant à faire pression sur le client:
- ils demandent à signer des papiers, assurant que tous les problèmes seront résolus plus tard;
- affirment qu'ils rédigeront un "acte différent" qui reflétera toutes les revendications;
- menacer qu'en cas de violation des conditions de la paperasse, le client devra payer une amende pour avoir rejeté l'objet.
Aide compétente
Il y a beaucoup de nuances auxquelles vous devez faire attention. Par conséquent, il est préférable de demander l'aide d'un spécialiste qui sait rédiger correctement les documents pour la construction partagée, ce que vous devez savoir et prendre en compte à chaque étape de la transaction. Des spécialistes spécialisés fournissent une assistance dans les domaines suivants:
- Sélectionner un développeur, vérifier ses documents.
- Accompagner la procédure de signature des papiers: analyser les contrats, conseiller sur les risques éventuels, négocier les changements de conditions.
- Préparez et soumettez les documents pour l'enregistrement.
- Accompagner le client lors de la réception de l'objet, régler les problèmes sur les insuffisances des locaux, les délais, le paiement d'une astreinte, y compris en justice.
- Rédiger la résiliation du document: contrôler le retour du montant payé, le recouvrement des amendes, les intérêts pour l'utilisation des fonds empruntés, ainsi que l'indemnisation des pertes dépassant la peine (paiement des services d'avocat). Dans des domaines similaires, une assistance est fournie pour résilier un accord préliminaire, un accord d'investissement, un prêt, etc.
Conclusion
Vous pouvez acheter un appartement sur le marché primaire en remplissant la construction partagée. Qu'est-ce qu'un commerçant doit savoir? Beaucoup de nuances. En commençant par les règles de choix d'un emprunteur adéquat et en terminant par les particularités de remplir une attestation d'acceptation. Par conséquent, il est préférable d'utiliser les services d'un avocat expérimenté qui accompagnera le client à toutes les étapes de la transaction.
