Le promoteur est tenu de souscrire un contrat d'assurance responsabilité civile avant la conclusion de la première transaction avec l'acheteur. Sinon, il ne pourra pas l'enregistrer auprès de Rosreestr. Ces ajouts et d'autres ont été apportés en 2014 par la loi fédérale n ° 294 «sur les modifications de certains actes législatifs».
Essence
Depuis 2014, l'entreprise de construction est tenue de confirmer le respect des obligations en émettant une caution ou une assurance responsabilité civile du promoteur en co-construction. Cela permettra à l'acheteur de restituer ses fonds en cas d'imprévus.
Le projet de loi adopté établit la responsabilité du promoteur pour:
- manquement aux obligations;
- livraison de l'objet inachevé;
- faillite avant remise.
Les experts craignent que les innovations n'entraînent une hausse des prix desla propriété. Le gouvernement a assuré que ces facteurs ne sont pas liés. Les frais d'assurance, même pour une grande entreprise, représentent 1% du volume des transactions. Les développeurs devront allouer des fonds pour ces coûts à partir de leur budget.
Objet
L'assurance responsabilité civile constructeur pour la construction partagée consiste à protéger les intérêts patrimoniaux des clients. Cet accord profite principalement aux acheteurs. La compagnie peut assurer toute la maison ou les appartements séparément.
Clients
L'accord est conclu en faveur des actionnaires. Dans certaines circonstances, ils recevront un paiement. Le promoteur s'engage à remettre un objet fiable de haute qualité. L'assureur est tenu d'informer le client des modifications de la transaction et de verser une rémunération. Si les actionnaires changent pendant le processus de construction, cela doit être indiqué dans le contrat, car un document séparé est établi avec le participant suivant.
Assureurs
Tous les CI n'ont pas tendance à rédiger de tels accords. On pense que ce type de transaction entraîne des pertes. De plus, l'entreprise doit répondre à certaines exigences:
- opère sur le marché depuis plus de 5 ans;
- satisfaire aux exigences de stabilité financière;
- avoir des perspectives de développement positives pour les périodes futures;
- avoir au moins 400 millions de roubles en circulation, ainsi qu'un capital social d'un montant de 120 millions de roubles.
Tarifs
Assurance du constructeur pour les frais de construction partagéschere. Les taux moyens en 2015 étaient de 0,5 à 0,8 %. Pour les contrats à long terme, les tarifs peuvent être réduits de 10 à 30 %. La compagnie d'assurance (IC) fixe elle-même le taux et calcule également les coefficients du pourcentage annuel, car il est toujours possible que le promoteur évite complètement de remplir ses obligations.
Ce qui détermine le tarif:
- Participation du promoteur à la holding.
- Expérience positive des transactions précédentes: délai, nombre d'objets, travail dans différentes régions, aucune plainte.
- Viabilité financière.
- Assistance juridique: disponibilité de tous les documents et autorisations.
- Phase de construction.
- Date limite.
- Nombre d'actionnaires.
Exécution du contrat
Pour enregistrer un DDU, le développeur doit soumettre un accord à Rosreestr. Pour ce faire, vous devez rassembler les documents suivants:
- déclaration de projet;
- autorisation d'effectuer des travaux de construction;
- certificat d'enregistrement d'état;
- accord de construction partagée;
- copie des documents statutaires;
- étude de faisabilité;
- copie des états financiers;
- données sur les créanciers;
- certificat de non-délinquance sur les prêts bancaires.
Ce qui est protégé
L'assurance responsabilité civile constructeur pour la construction partagée implique le paiement d'une indemnité si le promoteur n'a pas rempli ses obligations, ce qui est confirmé par une décision de justice oufaillite de l'entreprise. Le montant n'est pas versé en cas de gel de la période de construction ou de prolongation de la période de mise en service. Le montant dépend du prix du contrat. Il ne peut pas être inférieur à:
- coût de l'objet;
- taux moyen du marché pour 1 m². m de logements dans la région.
La loi limite également le montant maximum des primes.
Les cas suivants sont reconnus comme assurance:
- interruption du chantier;
- faillite du développeur;
- ne pas trouver de logement;
- refus de restituer des ressources matérielles, etc.
Modifications législatives
En 2014, la loi fédérale n ° 294 a été modifiée, selon laquelle l'assurance responsabilité du promoteur de la participation au capital dans la construction est désormais obligatoire. Les contrats sont établis par les promoteurs eux-mêmes. Ils choisissent aussi avec qui signer les contrats: avec une entreprise, une banque, une société spécialisée.
Tous les membres de la compagnie d'assurance obligatoire sont solidairement responsables. Si un accord est conclu avec une banque, alors beaucoup de temps est consacré à la collecte des papiers. Un acompte de 30% de la valeur de l'objet doit être versé, qui sert de garantie à l'institution financière. En outre, la Banque centrale fixe ses propres exigences pour ces banques:
- ancienneté minimale - 5 ans;
- capital social 200 millions;
- la valeur de la propriété est de 1 milliard de roubles.
Il est plus avantageux pour les promoteurs d'obtenir un prêt que d'émettre une garantie. Les institutions financières aussiconsidérer l'assurance d'un accord de participation au capital dans la construction comme des produits rentables.
Il est préférable de signer un contrat avec une entreprise. Face à une forte concurrence, les assureurs tentent d'attirer les clients avec des tarifs et des prix bas. Le taux de ces opérations reste fixe pendant toute la durée du contrat. L'assurance responsabilité civile constructeur pour la construction partagée est payée après l'achèvement des travaux. Un autre avantage est la rapidité de la paperasserie. L'assuré est le promoteur lui-même, le bénéficiaire est l'actionnaire. La méthode de fourniture est sélectionnée pour chaque logement séparément.
Assurance responsabilité civile constructeur pour construction partagée
Les entreprises sont tenues de fournir des garanties. Le plus souvent, il s'agit du terrain sur lequel l'objet sera situé. En outre, le document décrit comment garantir les obligations. Les papiers sont signés avant l'enregistrement officiel du premier contrat d'actionnariat et sont valables jusqu'à la remise de l'objet. La résiliation de la transaction ne libère pas l'entreprise de l'obligation de verser une indemnisation pour les cas survenus pendant la période de sa validité.
Vous pouvez assurer toute la maison ou chaque appartement séparément. La première option n'est pas rentable. Le promoteur doit déposer immédiatement un montant important pour être sûr que tous les appartements seront vendus. Le deuxième problème est que, dans le cadre de tels contrats, il est difficile de déterminer qui est le bénéficiaire.
Le document entre en vigueur à partir du moment où le premier versement est crédité. L'assurance du promoteur pour la construction en copropriété prévue au contrat ne prévoit pas de franchise. Les autres termes de l'accord sont standard:
- l'assureur s'engage à informer les actionnaires du montant des indemnités versées;
- l'entreprise peut déposer une plainte pour régression contre le développeur;
- l'assureur est tenu d'informer tous les propriétaires de la résiliation anticipée du contrat;
- la durée de l'accord dépend de la durée de la construction.
Le montant du remboursement dépend du prix et des tarifs. Elle doit dépasser la valeur de la superficie totale du logement. L'entreprise décide elle-même comment le paiement sera effectué: en une seule fois ou en plusieurs fois.
Problèmes d'assurance responsabilité civile promoteur en co-construction
Cette offre est très spécifique. En fait, on parle de protéger les risques financiers du promoteur. Les entreprises ont le choix - d'émettre une police ou une garantie. La deuxième option est plus préférable, car les établissements de crédit disposent déjà d'un mécanisme établi, de systèmes de notation, de spécialistes qui évaluent les risques, ainsi que de structures qui organisent la réalisation des WIP. SC ne peut pas se vanter de tels avantages. Mais ils proposent des tarifs bas. Les gens sont habitués au fait que les services bancaires sont chers. Cela est vrai parce que le risque dans le commerce est élevé. Cependant, après les modifications de la loi, les tarifs pour les entreprises ont également augmenté.
AssuranceLa responsabilité du promoteur en co-construction prévoit l'effet cumulé des pertes. Dans une situation de crise (diminution de la demande de logements, augmentation des taux hypothécaires), tous les promoteurs subiront des pertes à la fois, et pas seulement un acteur du marché.
Un autre problème est l'incapacité de réassurer les risques même sur le marché étranger. Dans la pratique internationale, des cautions (garanties) sont utilisées dans de telles opérations. Mais leur fonctionnement n'est pas inscrit dans la législation russe. La principale différence d'un tel produit est que l'assureur peut prendre en gage une installation en construction.
La Banque centrale a relevé les exigences pour les compagnies d'assurance qui peuvent fournir des services aux promoteurs - a augmenté le montant minimum de capital. Cela réduit considérablement le cercle des assureurs possibles - jusqu'à 19 organisations. Les entreprises qui représentaient auparavant 80% des contrats avec les développeurs ont quitté la nouvelle liste. Ce qui va leur arriver maintenant est inconnu. Très probablement, il faudra conclure de nouveaux contrats avec des entreprises de la liste « blanche ». Si la licence est révoquée, l'IC est responsable des transactions conclues précédemment dans les 6 mois. Il résilie alors les documents ou transfère le portefeuille et les passifs à un autre acteur du marché. Contrairement à l'OSAGO ou à l'assurance responsabilité civile des propriétaires d'installations de production dangereuses, ce service n'inclut pas d'autres types de protection, tels que des fonds d'indemnisation qui s'occuperaient des paiements aux citoyens après la faillite de l'assureur. Marché actionsla construction de logements est excellente. Mais il n'existe pas encore de moyen bien établi de réglementer les activités des développeurs.
