Beaucoup de gens préfèrent acheter des appartements au stade de la construction d'un immeuble. Cela vous permet d'acheter des objets à moindre coût. Ce processus est appelé participation au capital dans la construction. Pour que le détenteur d'intérêts soit protégé de manière fiable contre la perte de fonds, il convient d'aborder avec compétence le choix du promoteur, ainsi que d'étudier un contrat soigneusement rédigé. C'est ce document qui protège les droits des acheteurs d'objets inachevés.
Essence de participation au capital
Le processus suppose que des immeubles à plusieurs appartements sont construits aux dépens des futurs acheteurs d'appartements. Ils investissent dans la construction d'une maison, et après sa mise en service, ils peuvent enregistrer la propriété de l'appartement.
Le processus est régi par une loi spéciale de la loi fédérale n° 214 « Sur la construction partagée », et diverses modifications y sont régulièrement apportées pour garantir la protection des droits des actionnaires. Les principales caractéristiques de la participation au capital dans la construction comprennent:
- les droits et obligations de chaque partie n'apparaissent qu'aprèssignature du contrat;
- le DDU précise toutes les nuances de la coopération, et il a des signes de différents accords, qui comprennent un accord d'investissement et de contrat, ainsi que la fourniture de services et la vente et l'achat;
- un appartement est acheté dans le cadre d'un tel accord, qui est situé dans une maison inachevée;
- dans de telles conditions, de nombreux actionnaires sont attirés, ce qui permet au promoteur de construire un objet avec un investissement propre minime;
- non seulement un particulier, mais aussi une entreprise peut devenir actionnaire;
- les participants ne peuvent pas influencer le changement du projet, des termes de référence et des autres conditions pour la construction de la maison.
Souvent, les citoyens qui achètent des appartements dans des maisons en construction sont confrontés à la fraude ou à la faillite des promoteurs. Dans ce cas, les droits de l'actionnaire sont protégés par les dispositions du DDU. Dans des situations difficiles, la cession de participation dans la construction à d'autres entreprises ou personnes impliquées dans la collecte de fonds peut être effectuée.
Réglementation législative
Lors de l'achat d'une maison dans une installation inachevée, vous devez faire attention aux dispositions de la loi fondamentale de la loi fédérale n ° 214. Elle a été adoptée en 2004 et c'est lui qui réglemente toutes les relations qui surviennent entre promoteurs et actionnaires. De nombreux changements et modifications ont été apportés à cet acte législatif. Il est divisé en plusieurs parties et paragraphes, chacun ayant son propre objectif. Les principales modifications et dispositions incluent:
- les règles sont indiquéesétablissement et résiliation d'un accord de participation au capital dans la construction;
- la possibilité de transférer les droits à des tiers est prescrite;
- il y a une responsabilité pénale pour les développeurs s'ils ne remplissent pas leurs obligations en vertu de l'accord;
- par tous les moyens, les promoteurs doivent ouvrir des comptes spéciaux destinés au transfert de fonds par les actionnaires, et l'argent peut être utilisé exclusivement pour la construction de l'installation;
- les développeurs doivent avoir leur propre site Web officiel, qui divulgue toutes les informations sur leur travail, y compris les projets, les permis et autres documents.
Désormais, tous les développeurs ouvrent un compte séquestre conçu pour transférer de l'argent aux actionnaires. La loi fédérale sur la participation à la construction partagée indique qu'un tel compte n'est fermé qu'après la pleine utilisation des fonds. De telles conditions ne peuvent devenir un obstacle à la cession du droit.
En outre, la législation prévoit la nécessité de créer un fonds d'indemnisation. Il est représenté par une assurance pour les actionnaires, car si pour une raison quelconque le promoteur ne remplit pas ses obligations, les pertes des actionnaires sont couvertes aux dépens des fonds de ce fonds.
Avantages et inconvénients
Utiliser DDU pour acheter une maison présente de nombreux avantages pour chaque acheteur de maison, mais il est important de considérer certains inconvénients d'une telle décision. La participation à la construction partagée d'objets immobiliers est considérée comme risquée, caril est toujours possible que le promoteur ne remplisse pas ses obligations pour diverses raisons.
| Pros | Inconvénients |
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Un faible coût est fixé sur les objets, ce qui est bien inférieur au prix des appartements finis sur le marché primaire ou secondaire |
Il faudra attendre assez longtemps pour que le logement soit terminé, donc cette opportunité est utilisée par les personnes qui ont déjà un logement |
| De nombreux promoteurs proposent des versements pour toute la période de construction d'une maison, ce qui vous permet d'acheter un appartement sans le montant initial requis lors de l'élaboration d'un DDU | Souvent, les actionnaires doivent faire face à un retard dans la livraison d'un objet, il devient donc nécessaire de percevoir une amende devant les tribunaux |
| L'obtention d'un logement est garantie par la loi, les actionnaires pourront donc toujours compter sur un appartement ou une indemnisation pour les pertes | Si, pour diverses raisons, l'appartement dépasse la taille préalablement convenue par carré, vous devrez payer un certain montant |
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La loi impose des exigences strictes et nombreuses aux développeurs, vous pouvez donc être sûr de la fiabilité de l'entreprise |
Il n'est pas rare de rencontrer des fraudes, par exemple, le promoteur vend un appartement à plusieurs actionnaires ou d'autres stratagèmes sont utilisés pour contourner la loi, ce qui entraîne la nécessité d'un litige |
| Si l'entreprise ne remet pas la maison à la date fixée, les actionnaires peuvent compter sur une bonne pénalité, calculée pour chaque jour de retard | Souvent, une entreprise se déclare en faillite, ce qui entraîne le transfert de la maison à un autre promoteur, et tout cela affecte négativement le temps de construction de l'objet |
En raison des avantages et des inconvénients ci-dessus, chaque personne doit décider de manière indépendante si une participation au capital dans la construction lui est appropriée et bénéfique.
Comment acheter une maison sur DDU ?
Le processus n'est pas considéré comme trop compliqué, mais pour s'assurer qu'il est rentable et efficace, les acheteurs potentiels doivent suivre certaines étapes séquentielles.
Avant de contacter le promoteur, il est important de connaître les avis le concernant, d'étudier la documentation officielle et de vérifier également la rapidité avec laquelle la construction d'une maison particulière est réalisée.
Obtenir les coordonnées de l'entreprise
Tout d'abord, vous devez vous assurer que les appartements sont vendus selon DDU par une organisation vraiment fiable, vérifiée et officiellement enregistrée. La loi fédérale sur la participation à la construction partagée indique la nécessité d'obtenir des informations sur le promoteur:
- elle doit être représentée par une société officiellement enregistrée;
- il est souhaitable que l'entreprise ait déjà construit et mis en service des installations;
- il ne devrait y avoir aucun litige ouvert contre l'organisation;
- toutes les maisons passées doivent être saisiesopération dans un délai prédéterminé;
- tous les documents soumis sur le site Web de l'organisation sont soigneusement étudiés et comprennent des projets, des permis de travail, des déclarations et d'autres documents;
- l'entreprise doit avoir des droits sur le site où se déroule le processus de construction de l'installation.
Si ces documents et autorisations sont manquants, il est déconseillé d'établir un DDU avec le développeur.
Quelles informations contient la déclaration ?
Une attention particulière est accordée à l'étude de la déclaration de construction. Il doit être localisé dans des sources ouvertes 14 jours avant la conclusion du premier accord avec les actionnaires. Ce document doit contenir des informations importantes pour chaque participant à la construction. Cela inclut:
- nom et adresse légale de la société de développement;
- les permis de travail sont listés;
- indiquer les licences précédemment obtenues;
- convenir à la période de validité de la licence;
- répertorie tous les fondateurs de l'entreprise;
- compte tenu du passé des objets érigés pour les trois années d'activité de l'entreprise;
- indiquer les résultats financiers des travaux;
- comptes créditeurs et débiteurs donnés;
- indique d'autres transactions sur la base desquelles des fonds ont été collectés pour la construction.
Un contrat de participation dans la construction avec des actionnaires n'est conclu qu'après que le promoteur achète ou loue le terrain où la construction de la maison est prévue.
Ce qui devraitinclure la documentation du projet ?
Il est considéré comme un document important pour chaque participant à la construction. La documentation doit être formée et publiée 14 jours avant le moment où le premier accord avec l'actionnaire est conclu. Les informations clés du projet incluent:
- informations sur le développeur;
- informations sur tous les fondateurs;
- données sur la situation financière de l'entreprise;
- permis de construire et licences;
- la période pendant laquelle il est prévu de construire l'objet;
- emplacement de la maison en construction;
- propriété de l'entreprise;
- coûts de construction et entrepreneurs impliqués.
Il est permis de modifier les informations contenues dans la documentation du projet si la situation financière de l'entreprise change au cours d'un trimestre. De plus, tous ces ajustements doivent être publiés dans des sources ouvertes.
Nuances de la rédaction d'un accord
Dès que toutes les informations sur le développeur sont vérifiées, il est possible d'établir une DDD avec lui s'il est fiable et vérifié. La participation au capital dans la construction implique nécessairement l'exécution de ce document particulier, car d'autres documents ne protégeront pas les actionnaires sur la base des dispositions de la loi fédérale n ° 214.
Bien sûr, ce document contient des informations:
- objet de l'accord, qui représente l'appartement, et sa place, le nombre d'étages, le nombre de pièces, la taille et la présence d'un balcon ou d'une loggia, l'adresse exacte, la disponibilité des diverses communications, ainsi qu'un ensemble deautres paramètres techniques;
- prix de l'immobilier;
- ordre de paiement;
- le délai de mise en service;
- durée de la période de garantie, qui ne doit pas être inférieure à cinq ans;
- la manière dont l'appartement fini sera transféré aux actionnaires;
- conditions sur la nécessité de terminer les locaux d'habitation.
Avec l'établissement correct d'un document de participation au capital dans la construction, les actionnaires seront protégés de manière fiable contre la fraude du promoteur ou contre sa faillite. Certains promoteurs offrent la possibilité de payer un appartement en plusieurs fois.
Enregistrement du contrat
Après la conclusion de l'accord, il est nécessaire de l'enregistrer officiellement. Ce n'est que dans ces conditions que la construction partagée est légalement réalisée. Les conditions de participation suggèrent qu'il est nécessaire de préparer un DDU, un plan de l'installation, une déclaration de projet et des documents personnels de l'acheteur, après quoi cette documentation est transférée à Rosreestr.
Le processus d'inscription prend environ 10 jours. Pour cela, les citoyens devront payer 350 roubles.
Quels sont les droits des actionnaires ?
Selon la DDA, les acheteurs de maison ont de nombreux droits différents. Ceux-ci incluent:
- si les délais de mise en service de l'installation sont retardés, les citoyens peuvent être tenus de payer une pénalité en vertu d'un accord de participation dans la construction;
- après l'enregistrement de l'accord, les actionnaires mettent en gage le territoire lui-même et l'objet qui y est construit;
- autoriséétablir un contrat de cession du droit de réclamation par accord;
- appartement prêt à l'emploi n'est accepté qu'après rédaction d'un acte spécial de transfert;
- si des violations importantes sont détectées lors de l'inspection du logement, l'acte peut ne pas être signé, après quoi l'intéressé peut exiger la correction des lacunes.
Si divers problèmes sont identifiés après le début de l'utilisation du boîtier, alors sur la base de la période de garantie, l'acheteur peut demander au promoteur de les éliminer.
Comment se termine-t-il ?
Les conditions de résiliation de ce contrat sont écrites directement dans ses paragraphes. Il peut y avoir diverses raisons à cela. Le plus souvent, la résiliation d'un accord de participation à la construction partagée est nécessaire si le promoteur ne remplit pas ses obligations, par exemple, la maison n'est pas mise en service à temps, il y a des violations importantes ou la superficie de la propriété ne correspondent à la taille précédemment établie.
Le processus de résiliation sera certainement officiellement enregistré.
Conclusion
Ainsi, la participation des citoyens à la construction partagée est considérée comme un moyen populaire d'acquérir des biens immobiliers bon marché et de haute qualité. Dans le même temps, il est important de choisir correctement le développeur avec lequel le DDU est ensuite rédigé. Ce document doit avoir le formulaire prescrit et contenir toutes les informations nécessaires sur les participants.
Selon le DDU, l'acheteur d'une maison est doté de nombreux droits qu'il peut défendre en cas de réclamation ou devant les tribunaux.
